2008 óta a lakásárak Magyarországon drámai mértékben, négyszeresére növekedtek.
A Duna House lakásárindexe alapján hazánkban 2008. első negyedéve és 2025. harmadik negyedéve között megnégyszereződtek a lakásárak. Már "kiheverte" az ingatlanpiac a 2022-ben látható magas inflációt is, hiszen már reál értelemben, az az inflációval korrigálva is csúcson vannak az ingatlanárak.
A Duna House legfrissebb elemzése a lakásárak látványos növekedésére hívja fel a figyelmet. Az elmúlt 18 év során az ingatlanárak négyszeresére emelkedtek. Ezt leegyszerűsítve, ha 2008 első negyedévében egy lakás ára 10 millió forint volt, akkor 2025 harmadik negyedévére már 40 millió forintot kellene kifizetni érte.
Fontos hangsúlyozni, hogy a 2008-as kezdeti időszak valójában az ingatlanválságot megelőző lakáspiaci környezetet tükrözi. Ezért nem helyénvaló azt állítani, hogy ez a szakasz válságos mélypontként értelmezhető, különösen a jelenlegi helyzethez viszonyítva.
Nyilvánvaló, hogy a lakáspiac nem egy homogén, egységes rendszer: egyes területeken az árak jelentősen megugrottak, míg más helyeken csak mérsékelt emelkedés tapasztalható.
Természetesen, itt van egy egyedibb megfogalmazás: A lakásárak emelkedése mellett más termékek és szolgáltatások árai is folyamatosan növekednek, így érdemes alaposabban szemügyre venni ezeket a számokat. A Duna House statisztikái alapján megállapítható, hogy a lakásárak a inflációt jelentősen meghaladó ütemben emelkedtek. Az inflációtól megtisztított reál lakásárindex mutatói szerint egy átlagos magyar ingatlan ára 2008 első negyedévéhez képest 2025 harmadik negyedévére körülbelül 80 százalékkal nőtt.
Abban nincs meglepetés, hogy a lakásárak összességében az inflációt meghaladó mértékben emelkedtek. Az viszont már megdöbbentő lehet, hogy 2008. első negyedéve óta reál értelemben, azaz inflációval korrigálva is csúcson vannak a lakásárak. Vagyis a lakásárak már leküzdötték a durván 3 éve tapasztalt bőven 20 százalék feletti inflációt és minden értelemben csúcsra értek.
Nem csak az infláció szemüvegén keresztül érdemes megvizsgálni a lakásárak alakulását, más a vevők számára lényeges szempontokat is érdemes figyelembe venni. Ilyen például a bérek, a jövedelem alakulása.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint a nettó átlagbér 2008 és 2025 augusztusa között körülbelül 3,5-szeresére nőtt. Ez azt jelenti, hogy az átlagos nettó jövedelem 125 ezer forintról 476 ezer forintra emelkedett.
Ez kétségtelenül nem semmisíti meg a lakásárak növekedésének tényét, ám egy új perspektívából vizsgálva más értelmet nyerhet a helyzet. A magasabb jövedelmek révén az érdeklődők általában lényegesen nagyobb lakáshitelt igényelhetnek, ami legalább részben kompenzálhatja az ingatlanok árának emelkedését.
Sokan valószínűleg azon tűnődnek, hogy meddig tart még ez a zűrzavar az ingatlanpiacon. Fontos megemlíteni, hogy az év elején is tapasztalhattunk egy jelentős áremelkedést. Ekkor a lejáró, kamatot fizető állampapírokból a lakáspiacra áramló tőke váltotta ki a piaci feszültségeket.
Ez azonban a tavasz végére már lecsillapodott, és mindenki egy nyugodtabb, csendesebb második félévet remélt a lakáspiacon, ahol a tranzakciók száma csökkent, és az árak stagnálni kezdtek.
A júliusban bejelentett Otthon Start program forradalmasította a várakozásokat, hiszen éves szinten mindössze 3 százalékos kamatot kínál. Ennek hatására a piac élénkült, és úgy tűnik, hogy a lakásárak emelkedése, valamint az adásvételek számának növekedése is ennek a változásnak a következménye.
Várhatóan ez a felfokozott állapot nem fog sokáig tartani, 2026. második felére már az első hullám lecsenghet, várhatóan az adásvételek száma is mérséklődni fog (de még mindig a korábbi szint fölött maradhat), a lakásárak emelkedése pedig megállhat, sőt egyes szegmensekben még minimális árkorrekció is bekövetkezhet. Ezt elősegítheti az a számos új lakásprojekt, amely az Otthon Start miatt indulhat és amelyek az elkövetkező években növelhetik a lakáskínálatot.
