A befektetési piac talán túljutott a mélyponton, hiszen a Váci utcában olyan nyüzsgés tapasztalható, mint az elmúlt öt évben még soha. Ugyanakkor a CATL körüli fejlemények miatt keserű utóíze marad a helyzetnek.

Sok jelentős beruházás várakozó állapotban leledzik, mivel a stagnáló alapkamatszint komoly korlátot jelent a piaci aktivitás számára. A plázafejlesztések pedig éppen a helyszínen készülnek az őszre, hiszen még mindig nem világos, hogy a plázastopot szigorítják-e tovább, vagy éppen ellenkezőleg, lazítanak rajta. Megvizsgáltuk, milyen tendenciák figyelhetőek meg a kereskedelmi ingatlanok piacán.

A magyar ingatlanpiac első féléve vegyes képet mutat, ami számos érdekességet rejt magában. A lakóépületek helyzetét a Központi Statisztikai Hivatal pénteken közzétett jelentése alapján elemezhetjük. Az adatok tükrében megállapítható, hogy az idei év első hat hónapjában még soha nem tapasztaltunk olyan alacsony építkezési aktivitást, mint most. A nem lakóépületek állapotáról pedig a Colliers készített részletes elemzést, amelyet egy sajtóbeszélgetés keretében mutattak be.

Az első félév makrogazdasági és ingatlanpiaci trendjeiről Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője beszélt. Azt mondta, a szerdán közzétett friss GDP-adatok szerint nagyon gyenge teljesítményt nyújt a gazdaság, ez pedig visszatükröződik az ingatlanpiacon is. A Colliers 0,5-0,9 százalékos GDP-növekedést jelez előre 2025-re, jövőre pedig 2-3 százalékost vár.

Tóth szerint a társaság azzal számol, hogy év végére kicsit fellazul a most még nagyon feszes munkaerőpiac - vagyis nőhet a munkanélküliek száma a gyenge gazdasági növekedés miatt. A Colliers 3-4 százalékos reálbér-növekedést és 4,5-5 százalékos éves inflációt vár. A tartósan magas infláció miatt szerintük idén nem várható a hazai alapkamatszint csökkenése, az marad 6,5 százalékon, miközben a kamatcsökkentés az eurózónában már megindult, így elkezdett nyílni az olló a hazai és az euróhitel-kamatok között. Az, hogy a forintkamatoknál stagnálás, az eurókamatoknál viszont inkább csökkenés látszik, kihat a hazai fejlesztésekre is, visszafogja őket.

Tóth a jelenlegi energiaárakról is kifejtette véleményét, amelyek ugyan távol állnak a 2022-es csúcsértékektől, de a közel-keleti konfliktusok következtében időről időre újra megugranak. Mára már mindenki levonta a tanulságokat: az energiaárak kiszámíthatatlanságával folyamatosan számolni kell. Ennek következtében különösen azok az ingatlanok nyernek értéket, amelyek energiatakarékos megoldásokkal rendelkeznek, így biztosítva a fenntarthatóbb működést és a hosszú távú megtakarításokat.

Az ipari termelés az első öt hónapban csökkenést mutatott, különösen a járműgyártás (-2%) és az elektromos berendezések gyártása (-19,5%) terén. Azonban a szakértők optimistán tekintenek a második félévre és a következő évre, mivel új távol-keleti gyárak, mint például a CATL és a BYD, valamint a BMW új üzemének beindítása várhatóan fellendíti a termelést. Ugyanakkor fontos figyelembe venni a kockázati tényezőt, amely a gyárak induló kapacitásának bizonytalanságából fakad. További aggodalomra ad okot az USA és az EU közötti vámmegállapodás, amely 15 százalékos importvámot tartalmaz, és amely szintén hatással lehet az ipari szektor jövőbeni alakulására.

Az építőipari beruházások üteme továbbra is stagnál, hiszen az első öt hónap során 2,4 százalékos termeléscsökkenést tapasztaltunk. Ez a visszaesés viszont kedvezően hatott az anyagárak növekedésére, hiszen a Colliers előrejelzése szerint ez a tendencia várhatóan az év hátralévő részében is megmarad. Az építőanyagok ára erősen összefonódik az euró-forint árfolyamával, amely jelenleg tartósan 400 forint körüli szinten mozog. Ez különösen fontos, mivel a hazai építkezésekhez szükséges anyagok mintegy felét még mindig importálják, annak ellenére, hogy a kormány törekszik a belföldi források fokozottabb kihasználására. Összességében tehát a projektek beindulása elmarad, az építőanyag-kereslet sem élénkült fel, így az árrobbanásra sem került sor, mivel a piacon nem alakult ki a szükséges felszívó hatás.

Az ingatlanbefektetési piacról Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője beszélt. Azt mondta, talán túl vagyunk a mélyponton, és a Colliers úgy érzi, ez a pozitív momentum kitarthat az év fennmaradó részében. Az első félév tranzakcióinak 451 millió eurós értéke 16,5 százalékkal több, mint teljes 2024-es adásvételek értéke. Az összeg azért is ilyen magas, mert a Colliers még az első félév felvásárlásaihoz számolja a Marriott-tranzakciót.

A jelenlegi tendenciák alapján 7-800 millió eurónyi lesz a Colliers szerint a teljes idei befektetési volumen, ugyanakkor a kereskedelmi ingatlan befektetők a stabilitást keresik, ezért a geopolitikai helyzet volatilitása, a regionális bizonytalanságok még kihatással tudnak lenni az év hátralévő részének a tranzakcióira. Remélhetőleg ezt a felívelő momentumot nem töri meg a jövő évi parlamenti választás. Ilyenkor hagyományosan behúzza a féket a piac, a befektetők a hosszú távú biztonságot keresik, és kivárnak, megnézik, merre mozdul el a következő kormányzat.

Az utóbbi években a külföldi befektetők közül sokan távoztak Magyarországról, elsősorban a magas országkockázati felár miatt. Jelenleg a befektetők mintegy 80 százaléka hazai, de Zelles-Görgey megjegyzése szerint ez a helyzet mostanában fokozatosan változik. A Honvéd Center tavalyi értékesítése és a Bakerstreet irodaház eladása például azt jelzi, hogy a külföldi érdeklődés ismét erősödik. A 2008-as pénzügyi válsághoz képest jelentős előrelépés, hogy az utóbbi 15 évben kialakult egy stabil magyar befektetői közeg, amely a nehezebb időkben is segít fenntartani a piac dinamizmusát. Az idei év különösen figyelemre méltó a logisztikai szektor iránti megújult befektetői érdeklődés szempontjából, hiszen az Erste Alapkezelő két, összesen 84 ezer négyzetméteres raktárcsarnokot vásárolt a HelloParks-tól, ami az ország történetének legnagyobb logisztikai tranzakciója volt.

Az ügyletek volumene valóban figyelemre méltó: az elmúlt évek során a befektetők jellemzően 20-25 millió eurós tranzakciókban vettek részt, ezzel szemben a HelloParks ügylete 85-90 millió euróra rúgott, a Bakerstreet tranzakciója pedig meghaladta az 50 milliót, míg a Marriott esetében a 100 millió eurós határ is átlépésre került. Érdemes megjegyezni, hogy 2025 első félévében a hotelbefektetések a teljes befektetési volumen 37%-át tették ki, az irodaépületek 32%-ot, míg az ipari szegmens 25%-ot képviselt az első félév során.

A hozamszintek alakulása terén stagnálásra lehet számítani, és a hátralévő évben jelentős kompresszióra nem valószínű, hogy sor kerülne, még az EKB esetleges kamatcsökkentése ellenére sem. A nyugat-európai befektetők számára a hazai piacokhoz képest növekvő hozamkülönbség újra vonzóvá teheti az országot.

Zelles-Görgey úgy véli, hogy a hazánkban még gyerekcipőben járó lakhatási szektor – mint például diákszállók, bérlakások és idősek otthonai – a jövőben befektetési lehetőségként kezd majd kibontakozni. Jelenleg azonban ez a terület itthon még alig érzékelhető.

A kiskereskedelmi piacról Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág vezetője tartott prezentációt. Felidézte, hogy az első félévben a 4 százalékos reálbér-növekedés csak 2,6 százalékos növekedést hozott a kiskereskedelmi értékesítésekben. Az infláció látványosan visszafogta a fogyasztást, az emberek inkább bankba és ingatlanba tették a pénzüket, nem költötték el boltokban, a ruházati üzletek forgalmában nagyon nagy volt a visszaesés.

A drogériák, szépségápolási és egészségügyi termékek terén figyelemre méltó változások történtek: a magyar vásárlók pénztárcái szélesebbre nyíltak, hiszen ezeknek a termékeknek az értékesítése 6,5%-kal emelkedett az idei év első félévében a tavalyi év hasonló időszakához viszonyítva. Az online értékesítések is kedvező tendenciát mutattak, hiszen 5,4%-os növekedést könyvelhettek el. Különösen figyelemre méltó a parfümök iránti kereslet, amely az első félév során éves szinten 20%-os ugrást mutatott.

A Colliers legfrissebb elemzése szerint a magyar vásárlóerő 2023-ról 2024-re 7%-kal emelkedett, így elérve a 11 570 eurós szintet fejenként. Ez a növekedés azonban még mindig jelentősen elmarad az európai átlaghoz képest, amely körülbelül 20 ezer euróra rúg.

A turizmus, még egy kiemelkedően magas alaphelyzetből kiindulva is - hiszen már jóval túlléptük a Covid előtti 2019-es rekordokat - jelentős mértékben hozzájárul a budapesti belváros gazdasági életéhez. Különösen a Váci utca és a Fashion street üzletei vonzzák a látogatókat, míg a plázák közül a Westend és az Allée kiemelkednek; itt a vásárlók körülbelül 10 százaléka külföldi turista, tette hozzá Csörgő.

A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díja rendkívüli mértékben emelkedett, különösen a Váci utcában, ahol már egyetlen üresen álló helyiség sem található. Az üzletek közötti árverseny olyan mértékűvé vált, hogy már olyan ingatlanok bérleti szerződéséről folynak tárgyalások, amelyek csak 2026-ra vagy 2027-re válnak elérhetővé. A Váci utcában néhány üzlethelyiség esetében már a kért ár felett is hajlandóak bérleti díjat fizetni, sőt, a jelenlegi bérlőknek kulcspénzt, vagyis lelépési díjat ajánlanak, hogy korábban költözzenek ki. Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy a bérlők "kivásárlására" kerül sor, annyira keresettek ezek az üzlethelyiségek. Csörgő szerint az ilyen mértékű kereslet és aktivitás öt évvel ezelőtt teljesen ismeretlen volt Budapesten a szakmában. A kulcspénz most körülbelül 50-100 ezer euró között mozog, míg 25 évvel ezelőtt ennek a díja 500 ezer-1 millió euró is lehetett.

A Fashion Street bérleti díjai folyamatosan közelítenek a Váci utca árszintjéhez, sőt, a korábban luxusüzletek szempontjából elhagyatott keresztutcák is kezdenek felélénkülni a Fashion Street túlcsordulásának hatására. A Petőfi Sándor és a Fehér Hajó utcák is érzik a trendváltozást, és egyre inkább vonzó célpontokká válnak a prémium boltok számára.

A Váci utcai üzletbérleti díjak 2024 eleje óta 15%-kal emelkedtek, így az átlagos havi költség a prémium üzletek esetében eléri a 160 eurót négyzetméterenként. Ezzel szemben az Andrássy úti prémium üzlethelyiségek bérleti díjai stagnálnak, havi 55 euró körüli szinten. Ez a különbség hozzájárul ahhoz, hogy az Andrássy úton továbbra is sok olcsó szuvenírbolt és nem odaillő üzlet található, amelyek elriasztják a luxusmárkákat, mivel ezek a cégek preferálják, hogy hasonló kategóriájú üzletek közelében nyissanak. A fővárosban megszálló tehetős turisták is hiányolják a budapesti luxusboltok számát; a felmérések alapján úgy vélik, hogy "nincs elegendő prémium márkabolt, ahol szívesen költenének a magyar fővárosban" – mondta Csörgő.

A retail parkok világába lépve a szakember kifejtette, hogy a kereslet és a növekedési lehetőségek rendkívül magasak, azonban az engedélyezési folyamatok komoly kihívások elé állítják a fejlesztőket. Ezek a létesítmények rendszerint mezőgazdasági övezetekben valósulnak meg, ami számos engedély megszerzését igényli, ráadásul a plázastop szigorúbb szabályozása is nehezíti a dolgukat. Lázár János már korábban is jelezte, hogy a plázastop megfogalmazása téves volt, és tervezik a módosítását, de azóta sem történt előrelépés. Ennek következtében számos projekt állt le tavasszal, és most a nyári hónapokban csendesebbek lesznek, hogy megfigyeljék, milyen új rendeletek születnek a kormány részéről.

Jelenleg nem sok bevásárlóközpont található a piacon, de idén új színfolttal gazdagodott a kínálat: megnyílt a Dera Park Retail Park Szentendrén. Ezen kívül a következő években, 2026 és 2028 között, négy új bevásárlóközpont megnyitása van tervben Budapest környékén. A fővároson belül Zuglóban 2025 negyedik negyedévében debütál a Zenith Corso, ami inkább egy több emeletes, a környék lakóit kiszolgáló retail park jellegével fog kitűnni.

Csörgő említette a 2500 négyzetméteres Time Out Corvin Gastro központot, mely a Corvin Palace-t bővíti ki ősszel 11 vendéglátó egységgel, 3 bárral és kulturális rendezvényhelyiséggel, plusz egy 600 négyzetméteres terasszal.

Jelentős fejlemény még a Duna Plaza lebontása, itt az újjáépítés után egy új, két tornyú irodaház és a korszerű Duna Mall lesz, 40 százalékkal nagyobb, mint az eredeti. A majdnem 30 éves Duna Plaza volt az első magyar bevásárlóközpont, ez már nem felelt meg a mai bérlői és vásárlói igényeknek. A Duna Mall feljebb lesz pozicionálva, nagyobb lesz a food court, és több lesz benne a nagy üzlethelyiség is.

Az irodapiacról Ecsődi Miklós, az iroda üzletág vezetője tartott előadást. Azt mondta, az első negyedévben inkább stagnált, a másodikban pedig csökkent az irodahelyiségek üresedése, aminek három oka volt. Egyrészt az elmúlt években folyamatosan nőtt az elfoglalt irodaterület, másrészt a fejlesztések gyakorlatilag megálltak az irodapiacon, harmadrészt pedig sok irodaházat átpozicionálnak, egyesek kikerülnek a spekulatívak közül, pl. a BYD által megvett irodaház ilyen. Ott egyben minden irodahelyiség elkelt, a BYD feltölti.

Az első félév végén tapasztalt üresedési arány 12,8 százalékra emelkedett, míg a spekulatív ingatlanok esetében, amelyeknél a saját tulajdonú épületek nincsenek figyelembe véve, az átlagos üresedési ráta 15,9 százalékot mutat.

A 2024-25-ös időszakban átadott budapesti ingatlanok esetében az első félév végére közel 40 százalékos üresedési arány alakult ki: a fővárosban megvalósult közel 81 ezer négyzetméternyi új irodatérből 31 ezer négyzetméter üresen állt.

Ecsődi szerint a funkcióváltó épületek túlsúlyban vannak az újakkal szemben: vagy a kevésbé piacképeseket egy nagy cég megvásárolja saját irodaépületnek, lásd BYD, vagy cégcsoporton belüli cégekkel töltik fel azokat.

A Colliers elemzői arra számítanak, hogy az üresedés mértéke 2026-ra körülbelül 15 százalékra emelkedik. Ennek oka, hogy a kormányzati kapcsolatokkal rendelkező cégeket átkonfigurálják, és az előre kijelölt helyszínekre költöztetik, mint például a BudaPart komplexuma vagy Zugló új Dürer projektje. A kezdeti becslések szerint 200-250 ezer négyzetméternyi spekulatív üres terület várható, ám végül úgy tűnik, hogy ez a szám alacsonyabb lesz, mivel a költözések egy része állami tulajdonú ingatlanokból történik.

A bérletiszerződések nyilvántartásában továbbra is a megújított szerződések dominálnak, ám úgy tűnik, hogy az új szerződések aránya is kezd felfelé ívelni. Ez nem csupán az új belépők számának növekedését jelenti, hanem a költözések fokozódását is. Érdekes módon a távol-keleti vállalatok is egyre nagyobb figyelmet fordítanak a magyar irodapiacra.

A jövőbeli spekulatív fejlesztések között két jelentős, 22 ezer négyzetméteres és egy 37 ezer négyzetméteres projekt várható, amelyek valóban kiemelkedőnek számítanak. Ezen kívül a többi új épület alapterülete 1220-tól 7700 négyzetméterig terjed, tehát kisebb méretűek lesznek. A három nagyszabású Váci úti projekt együttesen a tervezett új épületek 77%-át teszi ki, ha csak a négyzetméterek számát nézzük.

Beck Tamás, az ipari ingatlanok üzletágának vezetője osztotta meg gondolatait az ipari ingatlanpiac aktuális helyzetéről. Kiemelte, hogy az ipari logisztikai szegmens különösen élesen tükrözi a gazdasági növekedés hiányát. A fővárosban jelenleg 13,4 százalékos üresedési rátát tapasztalunk az ipari ingatlanok vonatkozásában, ami utoljára 2015-ben volt megfigyelhető, akkor azonban a piacon lévő ingatlanállomány lényegesen kisebb volt, mint a mostani. A vidéki területeken az üresedés 10,8 százalékra rúg. Az üresedés növekedését több tényező is magyarázza, köztük a túlzottan elhúzódó építkezések és a kereslet csökkenése.

A nettó abszorpció kiemelkedő értéket mutatott, amely a megkötött tranzakciók és a terület visszaadások arányát jelzi a teljes ingatlanállományhoz viszonyítva. Budapesten 2024-ben a nettó abszorpció mínusz 100 ezer négyzetméter volt, míg vidéken egy pozitív, plusz 30 ezer négyzetméteres eredményt regisztráltak. Beck megjegyezte, hogy a fővárosi mínusz ilyen mértékű még soha nem fordult elő a 2002 óta tartó nyilvántartás során. Érdekesség, hogy a legnagyobb mínuszt eddig 2013-ban mérték, akkor is csak mínusz 25 ezer négyzetméter volt.

A jelentősebb negatív abszorpció részben azzal is magyarázható, hogy a 2020-as évek során a spekulatív alapon megvalósított logisztikai létesítmények mérete drámaian megnövekedett. Az ingatlanfejlesztők már 50,000 m2-es spekulatív épületeket is létrehoztak, amely tovább növeli az iparág kihívásait.

Beck megemlítette, hogy a CATL és a BMW késlekedései miatt Debrecen jelenleg fejlesztési szempontból kicsit csalódást keltett. Míg a telkek már gazdára találtak, a bérlők még nem kezdtek megérkezni. Ezt a helyzetet úgy jellemezte, mintha Debrecen most olyan lenne, mint Kecskemét 5-6-7 évvel ezelőtt.