A lakásvásárlás szabadságát nem szabad megfosztani, azonban az önkormányzatok bevezethetik az elővásárlási jogot az ingatlanok esetében.

A törvényjavaslatot benyújtották, amely lehetőséget ad a településeknek arra, hogy a lakóhelyek létrehozását korlátozzák, valamint elővásárlási jogot alapítsanak a túlnépesedés elleni védekezés érdekében. Az eredeti elképzelésekhez képest a lakásvásárlásokra vonatkozó korlátozások végül eltűntek a jogszabályból, viszont az elővásárlási jog részletei sokkal hangsúlyosabbá váltak.

Bizonyos települések esetében a lakosság számának hirtelen növekedése komoly kihívások elé állítja a közösségeket. A meglévő környezet és az infrastruktúra nem képes megfelelően kezelni a megnövekedett lélekszám igényeit. E problémák megoldását a kormány a helyi önkormányzatokra bízná, lehetőséget adva számukra, hogy sajátos helyi megoldásokat találjanak a helyzet orvoslására.

A parlament elé terjesztett törvényjavaslat értelmében a települések jogi intézkedéseket hozhatnának a népesség növekedésének fékezése, valamint meglévő arculatuk megőrzése érdekében. Ennek keretében lehetőség nyílna a lakóhelyek (állandó lakóhely, tartózkodási hely, szálláshely) létrehozásának megtiltására vagy korlátozására, továbbá a helyi ingatlanokra elővásárlási jogot biztosíthatnának.

Az eredeti tervezethez képest számos ponton pontosították, módosították a jogszabályt.

A törvényjavaslat értelmében bármely település jogosult jogvédő intézkedések bevezetésére. Ugyanakkor szükséges meghatározni egy olyan kívánatos lakosságszámot, amelynek elérése esetén életbe lépnek ezek az intézkedések. Fontos, hogy ez a küszöbérték ne legyen alacsonyabb, mint a törvény hatálybalépésének évében az adott településen regisztrált lakosok száma.

Valójában e megoldások valódi hatása csupán azon településeken érvényesül majd, ahol a lakosság száma folyamatosan növekszik. Jelen pillanatban ezek közé tartozik Budapest környéke, a Balaton és a Velencei-tó vidékének térsége.

Ha bevezetésre kerülnének bizonyos korlátozások, azok nem fognak mindenki számára egyformán érvényesülni; számos egyén és "eljárás" mentesül a megszorítások alól.

Az ingatlanszerzés jogszabályi keretek között, valamint végrehajtás, felszámolás, vagyonrendezés és adósságrendezés során történő tulajdonszerzés esetén nincs érvényben semmilyen korlátozás.

Az alábbi egyének kivételt képeznek a korlátozások alól:

A települések különböző egyedi indokok alapján mentességet biztosíthatnak az egyes személyek számára a korlátozások alól.

A Bankmonitor szakértői szeretnék hangsúlyozni a lakástámogatások terén bevezetett mentességet. Az eredeti javaslatban ez a lehetőség nem volt benne, ami komoly nehézségeket okozhatott volna a CSOK Plusz és a Falusi CSOK kedvezményeit igénybe vevők számára. Azonban a javaslat kiegészítése révén ez a potenciális probléma sikeresen megoldódott.

Milyen korlátozások lettek beépítve a törvényjavaslatba?

Az alapvető koncepcióban eredetileg szerepelt egy korlátozás a tulajdonszerzésre vonatkozóan, azonban ez a végső javaslatból végül eltűnt. Így mondhatjuk, hogy a legszigorúbb rendelkezés nem került be a jogvédelmi intézkedések közé. Ugyanakkor az elővásárlási jog jelentős mértékben kibővült az eredeti elképzelésekhez viszonyítva.

Kiknek lehet elővásárlási joga a jogvédő intézkedés miatt?

Lényeges, hogy az érintettek az elővásárlási jogukat a megadott sorrendben érvényesíthessék. Amennyiben azonban az ingatlanra más jogszabályon alapuló elővásárlási jog vonatkozik, azt előbb kell érvényesíteni, mint a felsorolt jogokat. A második és harmadik pontban említett elővásárlási jog kizárólag akkor aktiválódik, ha az érintett személy legalább öt éve tulajdonosa egy másik ingatlannak a településen.

Fontos kiemelni, hogy az eredeti javaslat szerint az elővásárlási jog nem vonatkozott volna a településen található összes ingatlan tulajdonosára. Kezdetben csupán azok a személyek élvezhették volna ezt a jogot, akik a telekhatáros ingatlanokban állandó lakóhellyel rendelkeztek.

Ezzel a módosítással a jogszabály jelentősen kibővíti az elővásárlási jogra jogosultak körét. Egy nagyobb település esetében ez komoly kihívásokat jelenthet. Gondoljunk csak bele, milyen következményekkel járhat mindez a fővárosban, ahol körülbelül 900 ezer lakás található. Ha az önkormányzat ilyen intézkedéseket vezetne be, akkor egy adásvételi tranzakció során szinte minden tulajdonos számára biztosítható lenne az elővásárlási jog, ami a piaci helyzetet rendkívül bonyolulttá tenné.

Alapvetően az érintett településen lévő ingatlanok értékét várhatóan érdemben nem befolyásolja ez az intézkedés, hiszen bármilyen áron el lehet adni a településen az ingatlant bárkinek. Legfeljebb elővásárlási jog alapján megveszi ugyanolyan feltételekkel valaki más.

Valóban, az elővásárlási jog nem csupán egy jogi lehetőséget jelent, hanem jelentős adminisztratív terheket is hoz magával a vásárlás során. Ez a helyzet pedig gyakran azt eredményezi, hogy az adásvételi folyamat elhúzódik, ami megnehezíti a tranzakció zavartalan lebonyolítását.

Elvileg az elővásárlási joggal rendelkező személyeket hivatalosan értesíteni kell arról, hogy a joguk megnyílt. Ezt követően általában 15 nap áll rendelkezésükre, hogy kifejezzék, kívánnak-e élni e lehetőséggel vagy sem. Fontos megjegyezni, hogy bizonyos esetekben a határidő eltérhet a megszokottól. Amennyiben az érintett nem ad semmilyen visszajelzést, azt úgy kell értelmezni, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával.

Valószínű, hogy nem ez a helyzet, amikor egy egész település számára elővásárlási jogot biztosítanak. Valószínűleg egy általános szabályozás vagy kihirdetési eljárás lép életbe, ami elindítja a határidők számítását.

Izgalmas téma, hogy mennyire kifizetődő alkudozni az ilyen településeken az eladóval. Egy rendkívül vonzó árú ingatlan könnyen elkelhet egy olyan vevő által, aki már tulajdonjoggal bír a településen, így érdemes alaposan mérlegelni a lehetőségeket.

Ez korántsem lehetetlen, hiszen napjainkban is elérhetők olyan lakásfinanszírozási lehetőségek, amelyek esetében elővásárlási jog áll fenn. Ilyen helyzetben szükséges egy lemondó nyilatkozat benyújtása, vagy igazolni kell, hogy a jog jogosultja a megadott határidőn belül nem jelezte igényét.

Jelen helyzetben azért több plusz csavar is bejöhet. Kérdés, hogy ténylegesen bejegyzik-e ezen ingatlanokra az elővásárlási jogot, vagy azt az önkormányzat erre vonatkozó rendelet alapján minden ottani ingatlanra érvényesnek tekintik. Utóbbi esetben nehéz lenne eligazodni, hiszen gyakorlatilag minden település esetén ellenőrizni kellene a helyzetet.

A vevő számára lehetőség nyílik arra, hogy mentesüljön az elővásárlási jog gyakorlása alól. Amennyiben ezt az indokot figyelembe véve nem kérik be a lemondó nyilatkozatokat, úgy valószínű, hogy a bank a folyamat során be fogja kérni a mentességről szóló igazolást.

A támogatott lakáshiteleknél szerencsére nem kell aggódni ilyen jellegű problémák miatt. Mint korábban említettük, ebben az esetben a jogvédő intézkedések nem vonatkoznak a támogatást kérő személyekre. Ez azt jelenti, hogy könnyedén megszerezhetik az ingatlant, és a család minden tagja korlátozások nélkül költözhet be az új otthonba.